Realitní trh po 1. říjnu 2018: Kdo nedosáhne na hypotéku, míří do nájmu

Ubylo zájemců o nákup nemovitosti, zato skokově roste zájem o pronájmy bytů, a to nejen v Praze a Brně, ale i v regionech. Tak by se daly stručně shrnout hlavní trendy, které makléři společnosti M&M Reality sledují poté, co 1. října 2018 začaly na základě doporučení České národní banky (ČNB) platit přísnější podmínky pro poskytování hypotečních úvěrů. Na ty v současné chvíli nedosáhne 15 až 25 procent potenciálních zájemců. Slábnoucí poptávka už má v některých lokalitách za následek snižování cen nemovitostí.

Z aktuální ankety mezi makléři společnosti  M&M Reality vyplývá, že se za necelé čtyři měsíce, co platí přísnější podmínky pro poskytování hypotečních úvěrů, snížil počet zájemců o koupi bytu. Dopady pro prodávající jsou především v Praze a Brně, kde je stále velký převis poptávky nad nabídkou, sice minimální, v některých případech už ale dochází ke korekci cen, které byly vyloženě přemrštěné.

 „Například na byt 3+kk v Praze Modřanech, který byl nedávno inzerován za 4,1 milionu korun, se v prvním týdnu, co byl v nabídce, ozvali dva zájemci. Před půl rokem to u srovnatelné nemovitosti i ceny bylo v prvním týdnu 6 zájemců. V aktuálním případě nakonec majitel souhlasil se snížením ceny na 3,8 milionu. Následně se ozývali zhruba 4 zájemci týdně a do měsíce byl byt prodán,“ uvádí konkrétní příklad Jan Martina z pražské pobočky společnosti  M&M Reality.

Po 1. říjnu 2018 podle něho  došlo ke zvolnění nákupní horečky na realitním trhu a o něco se zpomalila rychlost rozhodování potenciálních kupců. „V okamžiku, kdy se nemovitost přiblíží správně nastavené tržní ceně, je ale stále její prodej otázkou týdnů či dnů,“ pokračuje Martina.

V podobném duchu hovoří také Jarmila Odehnalová z brněnské pobočky společnosti  M&M Reality. I v moravské metropoli lze podle ní sledovat jisté opadnutí největšího „nákupního šílenství“, ale tím, že je na trhu zoufale málo nových i starších bytů, to zatím nemá za následek plošné snižování cen nemovitostí.

V obou zmíněných městech sledují makléři výrazný nárůst poptávky po nájemním bydlení. V některých případech je zájemců na jeden byt až dvojnásobek oproti období před půl rokem. „Skupina lidí, kteří nedosáhnou na hypoteční úvěry, citelně roste. Navíc se zvyšuje počet studentů, kteří ve městě vyhledávají nájemní bydlení namísto kolejí, a rovněž i skupina lidí, kteří v době ekonomické prosperity přicházejí do Brna za prací a ještě se zde neusadili natolik, aby si pořizovali vlastní nemovitost,“ konstatuje Jarmila Odehnalová.

Běžné nájemné v brněnském panelovém bytě 2+kk s rozlohou necelých 50 metrů čtverečních se od roku 2015, kdy se pohybovalo okolo  9 000 korun, vyhouplo na současných až 13 tisíc korun. V Praze se u srovnatelných bytů jedná o posun z 9 500 korun na začátku roku 2015 k dnešní horní hranici až 15 000 korun. Pod vlivem tohoto trendu roste poptávka po nájemním bydlení v obcích v okolí velkých měst.

Za hranice Prahy a Brna se stále častěji vydávají také zájemci o koupi nemovitosti. Jsou přitom ochotni akceptovat čím dál větší  dojezdovou vzdálenost. Z jistého úhlu pohledu jsou to totiž právě obyvatelé největších a zároveň nejdražších měst v zemi, kterých se doporučení ČNB dotýkají nejvíce. „Nová opatření ČNB v sobě zahrnují dvě složky. Zaprvé celková hypotéka nesmí přesáhnout devítinásobek ročního příjmu žadatele, což omezuje právě část zájemců ve velkých městech s dražšími nemovitostmi. Zadruhé nesmí splátka přesáhnout 45 % čistého příjmu žadatele, tím jsou zasaženi především samožadatelé s nižšími příjmy,“ vysvětluje ředitel společnosti M&M Finance Michal Pitucha.

Příklad z okolí Prahy nabízí Jiří Jelínek, který vede pobočku společnosti M&M Reality  v Nymburce, tedy v jednom z měst, které vyniká dobrou dopravní dostupností do metropole. „V posledních letech sledujeme trend zvýšeného zájmu o koupi nemovitosti ze strany lidí, kteří dosud žili a stále pracují v metropoli, kde ale na vlastní bydlení nemají. I díky tomuto trendu se ceny v lokalitě dostaly na svá historická maxima,“ říká Jelínek. Na rozdíl od svým pražských a brněnských kolegů ale zaznamenal jiný vývoj ohledně cen. V malých městech totiž opadnutí největší nákupní horečky, která vrcholila právě před 1. říjnem 2018, způsobuje, že ceny některých nemovitostí už začínají mírně klesat. Vedle zpřísnění podmínek pro jejich získání tento jev posilují také rostoucí úrokové sazby hypoték.

Obecně je možné konstatovat, že se opatření ČNB zatím nijak zásadně nedotklo prodávající strany. „ Stále je vhodný čas prodat nemovitost. Ceny sice již víceméně stagnují, ale kupní síla je i nadále silná a prodává se za částky, které byly před 12 měsíci téměř nepředstavitelné,“ konstatuje Jan Martina. Prodávajícím ale doporučuje uvažovat realisticky při cenotvorbě, aby byli v prodeji úspěšní a  získali za nemovitost reálné maximum. S tím může pomoci zkušený realitní makléř, protože například na internetu, kde někteří majitelé hledají inspiraci,  je mnoho nemovitostí předražených a i v dnešní době neprodejných.  „Rovněž doporučuji využít služeb profesionála při zajištění financování pro kupující stranu, aby se předešlo zbytečnému zablokování nemovitosti potenciálním zájemcem, který nakonec nedostane úvěr. V M&M Reality toto vnímáme jako základní servis,“ dodává Jan Martina.

 

Datum vytvoření: Středa, 23. Leden 2019

ECB chce trhy v září překvapit, spadnou španělské výnosy pod nulu?

Recese je výraz skloňovaný doslova na každém kroku. Po slabých číslech z Německa a z Číny zažily...

Jan Bureš
Hlavní ekonom Patria Finance

Česká ekonomika si (zatím) udržela tempo

První odhad růstu české ekonomiky za druhé čtvrtletí naznačuje, že si tuzemské hospodářství...

Petr Dufek
Makroekonom
ČSOB

Italská koaliční krize a německé HDP rozhodnou o náladě v Evropě

Jako by nejistoty na trzích nebylo málo, a tak ke konci týdne přišel nový zásah z Itálie. Liga...

Jan Bureš
Hlavní ekonom Patria Finance